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棚改放缓,单县的房价会跌吗?

时间:2019-03-05 13:35:44  来源: 单县房产网  浏览: 3751 次   评论:0

2019年刚过两个月,全国多地都下调了棚改目标。

“天津从2018年的45万平方米下调至2019年的39万平方米”

“北京从完成棚改2.36万户下调至完成棚改1.15万户”

“陕西从新开工20.2万套下调至新开工9.8万套”

“四川从25.2万套下调至15万套”

“河南从新开工建设50万套下调至15万套”

……

山东、山西、河南降幅超过70%,新疆、青海降幅超过50%,西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%,安徽、江西、福建、吉林、河北、湖北也都有不同程度的降幅。

根据这几年的政府工作报告来看,咱们菏泽的棚改力度也有所改变。

2016年目标:实施棚户区改造项目111个、6.2万户。加大市区棚改力度,牡丹区完成棚改项目22个、13278户,开发区完成11个、7350户,高新区完成1个、2138户。

2016年成绩:开工棚改8.98万户,占全省的16.8%。

2017年目标:确保全市133个片区、18.2万户棚改任务顺利完成。

2017年成绩:实施重点棚改项目122个,完成征收18.2万户、2880万平方米,开工新建及货币化安置22.2万套,棚改总量居全国地级市首位。全市预售商品房面积784万平方米、增长30.4%。

2018年目标:全市完成81个片区、12.7万套的棚改拆迁任务。

2018年成绩:完成12.7万套棚改任务。

2019年目标:完成棚户区改造3.2万套、500万平方米。深入开展“全市安置房建设推进年”活动,交付使用和基本建成安置房13万套,尽早让群众回迁安居。

棚改的确是在“刹车”。

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很多人认为棚改是城市房价上涨的催化剂,现在各地的棚改预期大幅下调,是否在释放重要信号?关于“棚改刹车、房价要跌”的报道和一些行业大佬的预测,在网上比比皆是。因为棚改而上涨的房价,会因为棚改的收缩而降温吗?

关于房价的走势,网友们意见不同,不断阐述己方观点,争相辩论。

在棚改货币化安置中,政策性银行贷款起主导作用。货币化安置以现金的形式作为补偿,让拆迁居民到市场上自行购房,不受地域限制。从全国来看,国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿,过去的三年里棚改的总投入量累计超过4万亿。

庞大的资金流入拆迁户手中,明显加速了尤其是三四线城市的去库存速度。以菏泽为例,2016年菏泽市棚改资金中,政策性贷款199亿元、政策性资金35.6亿元。这是棚改影响楼市的主要原因。

拧紧了资金的水龙头,自然有不少人认为:楼市的活力下降,开发商收缩战线、减小规模,房价随之下跌。

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在房价上涨的化学反应方程式中,“棚改”就像催化剂一样,加快了反应的速度。但是,一旦把催化剂撤回,这个化学反应会倒流吗?

有一些人就不认为升上去的房价会下跌。

房价逃不出供求关系理论。房价上涨的原因涉及多个方面,但房子毕竟是商品,价格要由其价值决定。除了一般商品所不具备的资产属性,如教育资源、医疗资源、区位优势等等,它也逃脱不了一般商品成本决定价格的定律。

无论是土地价格、建材成本还是人力、劳动力成本,与房价之间都存在着互为因果的反馈关系,土地是稀缺资源,城区土地供应减少必然推高房价,房价反过来又进一步推高地


打个比方,如果丈量拆迁1000亩土地,仅仅有400亩用于房屋开发、商品房出售,其余的土地会用于修路、绿化、教育、医疗等相关配套资源上,自然而然地会抬高地价,从而均分到房价上。

城市配套完善与否、城市的建设速度,都是影响土地价格甚至是房价的主要因素。反过来讲,城市面貌越来越好,教育、医疗、道路越来越完善,房价都会只升不降。

相对于“棚改收紧、房价下跌”的辩论者来说,城市建设越来越好是反方辩论的要点。的确如此,不能因为棚改拔高了房价,就对它“咬牙切齿”。棚改的好处,我们看在眼里。

棚户区改造在改善居民居住条件、提高居民财产性收入、加快推进基础设施建设、改善城市环境质量、高效利用土地、房地产去库存、改善城市形象、扩大政府税源、带动群众脱贫致富及维护社会和谐稳定等方面所凸显的成效显著。

以菏泽花都国际为例,作为菏泽市重点打造的棚户区改造工程,该项目建设在如火如荼的棚改进程中可谓一枝独秀,无论是拆迁面积之大、涉及户数之多,还是项目位置的优越,在棚户区改造项目中都颇具代表性,其建成后预计能容纳10万人同时办公及居住。1840亩的破旧城区的蜕变、10万人的居住条件改善,都是棚改带来的“实惠”。

不仅如此,随着该棚改项目的推进,青年路、中山路相继打通,助推该片区道路交通微循环;牡丹区实验小学花都校区开学招生,教育资源供给再有新突破。

配套越来越完善,价格不增反降?先不说开发商愿不愿意,已经买房的市民肯定不愿意。

除此之外,高铁效应也在为房价“锦上添花”。

“高铁通车一定会利好区域房价”是常见对高铁通车带动地区房价的描述。比如皖南四市成功搭上通往南京的“高铁”,芜湖、马鞍山、宣城的房价涨幅基本和南京房价涨幅一致,从2015年至2018年上涨了1倍左右。未来,菏泽高铁机场相继通车通航,这也是反方辩论者认为房价上涨的砝码。

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菏泽正处于“科学赶超、后来居上”的超车阶段,一批批招商引资来的大项目相继落地,引进了一批科技含量高、带动能力强的新动能项目,都在为菏泽的城市虹吸效应助力。

如高端装备制造业的嘉泰交通设备有限公司,生产的高铁座椅销量占国内商务座椅市场份额超过70%;如新能源新材料中的德通新材料有限公司,生产的高铁制动闸片技术水平国际领先、产销规模全国最大。

有了完善的城市配套,有了好的城市面貌,也有了好项目、有了好企业,自然会提高居民财产性收入、扩大政府税源,打造的区域性中心城市也就更有吸引力。

而且,菏泽还在高速发展阶段,未来,外地游子返回菏泽、乡村居民流向城区、他乡友人慕名而来,都是影响商品供需关系的主要因素,很可能会抵消棚改收紧带来的效应。

而且随着“突破菏泽、鲁西崛起”的重要战略的实施,菏泽经济必然超高质量发展。这又是菏泽独有的影响楼市走向的外界因素。
另2018年网上流传一句话可以结合我们现状思考:感谢棚改和高铁让我所居的县城房价破万

 

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