房价会不会暴跌

全国楼市从来没有经历过如此密集的调控政策，买房不仅上升到政治高度，炒房也被定义为道德问题。

全国各大城市本轮楼市上涨接近尾声，仅剩个别没经历过暴涨的弱省会城市和有政策利好的城市还在惯性上涨，大牛市似乎已经进入尾声。

很多人房价到底会不会暴跌，现在房子究竟还能不能买呢？这句话估计房地产从业者，耳朵已经出茧子了，今天就总结一下。

 01

我们都知道楼市有周期、有板块轮动，从来没有那个城市是一味大涨，一般都是涨涨停停，中间可能会有横盘和阴跌，但是从结果看都是涨的。

但是人不是机器，不可能买完房子十年不去理会，一有风吹草动就会焦虑不已，今天担心房产税，明天担心房价腰斩。

全国范围内看，楼市经历过几次大的震荡波动，08年金融危机后，全国房价都在横盘或者下降，后来出了4万亿的刺激政策才止住了下跌的趋势。然后是2014年，又是一次震荡，不久就出台了去库存棚改货币化政策…

面对涨涨跌跌，要有定力，政策不改趋势，只是减缓趋势。

 02

很多人不理解为什么这次国家重拳出手稳房价，看似偶然的事情却有着其中的必然。

外部压力

中美两个超级大国的贸易战远比普通人想象的要激烈，特朗普推出减税、加息、缩表的三大政策，迫使资本回流，人民币贬值预期加大，全面贸易战一触即发，出口形势严峻，经济下行压力明显。

内部压力

民间杠杆率过大，高房价压制消费甚至是生育，老百姓不敢花钱不敢生孩子，房地产金融风险过大。人口老龄化、经济不振、消费疲软让拉到GDP的三驾马车慢了下来。

各种压力需要我们将重心挪离房地产。

03

中国的房地产市场从来都是政策市场，市场的自主权有限。

本轮楼市的调控大杀器是限售。限售后，房子没有了流动性，炒房的成本提高，房价也就逐渐稳下来了。

从厦门限售政策开始，限售已经扩大到了全国几乎所有的一二线热点城市和省会，甚至一些楼市火热的三四线城市也加入了限售中来。限售年限从温和的两年，到压力的五年，甚至还有八年限售的。

但不得不讲的是，限售只人为压降了房子的流动性，并没有改变房子的原有价值，如果调控松绑，草原上的野马又要奔腾了。

 04

房地产税不必过度担心，五年内很难大范围落地实施，而五年又是一个楼市大周期，又是一轮起伏，这五年你可以围绕房子做很多事。

目前，从已公布的各项房地产税消息来看，房地产税不会一刀切，也不会对所有家庭都征收。对比发达国家和国内信息，我们可以做出如下两个基本预测：

1、房地产税会试点分区域逐步推进，一线城市首当其冲，二线城市跟进，三四线城市暂不征收；

2、房地产税有免征面积，大概率是首套免征。

换一种说法就是，只有一套房的家庭，完全没必要担心房地产税的问题。

 05

经常有人说，刚需不要等，闭眼睛买，这是一种不负责任的说法。在房票如此金贵的当下，刚需的首套房选择变得尤为重要，刚需的钱来自于六个钱包，选筹要慎之又慎。

从一个大的时间维度看，房价趋势无需多说，刚需自然是越早买房越好，但是在内忧、外患，政策、市场的多重风险叠加影响下，鼓励刚需闭着眼睛买是不负责任的。

对于无房的刚需，楼市横盘甚至是微跌，也许是难得的出手的好时机。

全国的限价政策，强行让开发商少赚钱甚至是不赚钱，这种天大的好事这辈子估计也只能有一次，总这么玩会搞垮开发商，最后没有开发商拍地，供给严重下降，供需失衡，这种局面是无法接受的。

 06

有高峰就会有低谷，周期性是房地产行业的必然。

现在出重拳打压房价，不代表明年、后年还会这样，如果经济增长不能达到预期，印钱、放水刺激楼市的政策，分分钟就会重演。物价持续上涨，人民币持续贬值，指望房地产这个蓄水池一直不注水是不现实的。城镇化进程远没有结束，起码有二三十年的推进空间。

说到崩盘，这是绝不可能的事情。

我们有体制优势，国家不允许崩盘，老百姓也承受不起崩盘。一旦崩盘，与房地产有关的上下游产业链都会崩溃，直接会进入经济危机，近亿人失业不是玩笑，崩盘对于普通老百姓没有任何好处，到时候你我有可能连饭都吃不上，还谈什么房子？
 

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