一线城市房价转向 11月全国楼市整体降温

根据国家统计局日前公布的《2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，11月北京、上海、广州、深圳的二手住宅价格分别环比下跌0.6%、0.1%、0.3%、0.2%，四大一线城市的二手房价已经连续两月全面下滑。

新建商品住宅方面，11月北京、上海分别环比上涨0.6%、0.5%，广州环比持平，深圳环比下跌0.2%。其中广州环比涨幅自8月以来持续收窄，深圳9月以来已连跌三月。

   分析认为，北上广深早已进入存量时代，二手房交易比例大，所以二手房价的涨跌基本代表了楼市的走向。虽然11月北京、上海的新房价格仍在上涨，但新房的交易体量远小于二手，结构性因素也较大，并不能真正反应市场。而北上广深的二手房价在10月已经开始全面下跌，11月这一趋势还在延续，这说明整个一线城市的楼市已经出现了真正的拐点。

　　事实上，北京、上海的楼市早已开始降温。除2018年的5月到8月，北京二手房价自2017年5月以来基本都在下跌；上海二手房价自今年2月以来也是持续下滑。相比之下，深圳、广州的二手房价在今年10月以前长期保持上涨，两城二手房价在10月、11月出现两连降才正式意味着一线城市楼市的彻底转向，也意味着全国楼市已经开始降温。

　　不过，与一线城市的由升转跌相比，目前二、三线城市的房价还只处在降温过程中。统计局数据显示，11月31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与10月相同；35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比10月分别回落0.2和0.1个百分点。可见，11月二、三线城市的房价还在上涨，只是涨幅正在收窄。这与一线城市有明显的分化。

　　在二三线城市中，11月房价涨势最引人瞩目的是呼和浩特（楼盘）、大理（楼盘）、洛阳（楼盘）三城。呼和浩特、大理、洛阳11月的新建商品住宅价格涨幅在70个大中城市中排名第一、第二、第四位，二手房价涨幅则排名第一、第二、第三位，三城几乎包揽了11月新房价格、二手房价格的涨幅榜前三。呼和浩特是内蒙古自治区中心，洛阳是河南省副中心，两城有较多的人口流入支撑，大理则有旅游业带来的人口流动，加上它们的楼市政策相对宽松，所以11月二三线城市房价涨幅集体收窄之时，三城的房价表现显得较为突出。

　　而从跌势来看，11月新房价格下跌的城市有厦门（楼盘）、天津（楼盘）、温州（楼盘）、金华（楼盘）、深圳5个，这5城11月的二手房价同样是全部下跌。显然，就房价走势而言，11月厦门、天津、温州、金华、深圳的楼市较冷。其中，厦门楼市长期处于低温之中，其二手房价已连续下跌20个月。天津、温州、深圳、金华则是前期房价有较快上涨的城市，如今随着政策的收紧，其房价也得到了很好的抑制。

　　分析认为，从11月70个大中城市的房价走势来看，目前全国楼市的整体热度是在下降的，尤其是一线城市。相比之下，二三线城市的楼市热度更高。造成这种分化的主要原因就是“因城施策”的房地产政策调控。当前四大一线城市都在努力控制人口、抑制房价，深圳7月底出台新政后，四大一线城市的楼市政策已是全国最严的一批，四城的楼市交易量因此下滑，房价也出现了明显的下跌。但是，部分二线城市及大多三线城市当前的调控政策依然相对宽松，所以市场的上升空间依旧存在，

　　不过，无论政策松紧如何，“房子是用来住的，不是炒的”是中央的既定方针，炒房都是当前全国政策的抑制目标，未来全国楼市的需求还是会以自住需求为主。虽然11月全国楼市有所降温，但部分二手线城市，大多数三线城市以及很多四线城市的楼市仍有较高热度。只要政策调控得以延续，未来全国楼市仍是趋于平稳的，楼市距“寒冬”还是相去甚远。