新版《城市居住区规划设计标准》出台，高低配住宅设计走向何方？

新版《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018）出台对建筑高度和住宅强度等进行了更严格的控制。

较之“旧规”，“新标”限定新建住宅高度控制最大值为80m，且规定适宜容积率的居住街坊地块对应着的住宅平均层数范围、建筑密度和绿地率等。这些规定，将给居住区设计带来不小的变化。

在80m限高下，对于高层住宅只有10~18层及19~26层两档，以后是否不能建26层以上的住宅了？

在容积率和平均层数的控制下，以往住宅设计“拉高拍低”的手法还适用吗？

高低配的极限在哪里？

我们运用人工智能技术，选择“新标”中对居住区设计影响尤为重要的控制性强条4.0.2居住街坊用地与建筑控制指标进行剖析。

研究方法

为了探求“新标”带来的变化以及应用可能，我们选取国内不同区域的7个城市，深圳、武汉、石家庄、成都、兰州、杭州和鞍山为研究对象，测算规模为6公顷（正南北朝向300m*200m）的地块。

按照“新标”限定要求，借助小库人工智能设计云平台的计算能力和AI评估体系，分别对居住街坊地块多层Ⅱ类、高层Ⅰ类、高层Ⅱ类在容积率限高时的规划形态进行强度测算，分析高溢价住宅面积占比情况。

01

深圳高溢价住宅产品

在多层Ⅱ类规划中占比最大

多层Ⅱ类居住街坊用地与建筑控制指标↓

多层Ⅱ类在住宅用地容积率范围内进行强度测试，高溢价产品占比最大的概念方案↓

 

多层Ⅱ类规划测试小结：新标下，多层Ⅱ类的规划设计中，不同城市之间的高溢价产品占比（以下简称“占比值”）相差悬殊，其中深圳市的占比值最大，71.02%。成都市次之，为62.56%。而武汉市和石家庄市的占比值均低于20%。

02

高层Ⅰ类高溢价住宅产品占比

在不同城市呈线性差异

高层Ⅰ类居住街坊用地与建筑控制指标↓

高层Ⅰ类在住宅用地容积率范围内进行强度测试，高溢价产品占比最大的概念方案↓

高层Ⅰ类规划测试小结：高层一类的高溢价住宅产品占比不同城市之间呈现一定的线性差异，其中深圳市的占比值最高，41.18%。武汉市的占比值最低，15.71%。

03

武汉市、石家庄市和杭州市

在高层Ⅱ类只能建设高层住宅

高层Ⅱ类居住街坊用地与建筑控制指标↓

高层Ⅱ类在住宅用地容积率范围内进行强度测试，高溢价产品占比最大的概念方案↓

高层Ⅱ类规划测试小结：在规定容积率的范围内，武汉市、石家庄市和杭州市已不能建设指定的高溢价产品住宅，深圳市和成都市的高溢价产品占比值分别为30.27%和25.81%；鞍山市和兰州市的占比值相当，分别为15.45%和15.41%。

通过小库人工智能设计云平台对多城市同一地块的强度测算，对“新标”相关限高等政策给城市居住区设计带来的影响进行初步判断和分析：

• 现行规范下，深圳市最适合“拉高拍低”，建设高溢价产品。
• 石家庄市的多层Ⅱ类的高溢价产品占比值低于高层Ⅰ类，其余城市在满足容积率的范围内，多层Ⅱ类的高溢价产品占比值最高。
• 武汉市、石家庄市和杭州市在满足高层Ⅱ类容积率的范围内，只能建设高层住宅。

多层Ⅱ类高溢价产品占比排名

高层Ⅰ类高溢价产品占比排名

高层Ⅱ类高溢价产品占比排名

高溢价产品占比总情况

注释：

文中所指高低配、拉高拍低：高层+低多层的组合，在满足容积率和建筑密度的情况下将高层顶满限高，以获得低多层最大化的排布方式。