2019下半年，谁是下一个苏州，谁又是下一个鹤岗？

自从黑龙江鹤岗曝出房价跌回“白菜价”的新闻后，舆论轰动，大多数人应该都不太敢相信房子居然可以这么便宜！没想到类似不可思议的场景又上演了！山东威海乳山的海景房，有些竟然可以低至1800元/平方米，价格还不如10年前。

前有黑龙江鹤岗，后有山东乳山，下一个会是哪？你买到的房，会是黄金屋，还是千年坑？这就取决于你有没有选对城市啦！

哪些有泡沫，哪些是掘金洼地？智贤将结合大数据分析，帮助投资者厘清热点板块与城市选筹逻辑，2019年下半年，找到属于你的“大黑马”！

01

最受瞩目的板块：粤港澳

能生、能吸、最年轻是大湾区最显著的特点。我们先看下整个2017年新生儿的数量。

你会发现整个广东省的人口新增竟然高达151万，仅次于山东省的174万，比最会生的河南省还多了11万，是江苏新增人口的两倍。

除了内部人口增长快，来自外部的人口的流入也是异常汹涌。深圳、广州人口增量双双突破40万，继续蝉联TOP前三的城市。

除了人口数量上的不断增加，广东在质量上也就是从人口结构看，也表现出了更多的年轻与活力。截止2017年深圳人口平均年龄只有32.7岁，东莞平均年龄只有30岁。

城市区域的人口结构年轻、新增人口数量多，就说明未来有很大的刚需群体，投资价值就大。

这正是粤港澳大湾区都市圈未来长远发展坚实的基础，也是未来该区域房产投资价值的逻辑起点。

划重点：

不过，粤港澳大湾区在规划时是内部是有侧重点的，也就是说不是所有的城市或是所有的地区都能享受到政策带来的雨露均沾的，这需要特别注意哦！

1.大湾区的关键词是“湾”，最看好珠江两岸，基本策略是沿“湾”布局，长线等风来。

2.深圳自住上车盘首选龙岗，300万总价起，成熟不贵。坪山、惠州谨慎考虑，供应量太大，除非“特刚”，不建议买。

3.东莞像一个巨大的城中村，看不到希望的凌乱。除凤岗、虎门、长安等环深地铁可达片区外，建议谨慎考虑。

4.佛山信贷政策很友好，首套20%首付，二套30%首付，杠杆有优势。重点关注“广佛同城”，选限购区。

5.珠海人太少，投资不看好；追求诗意宜居生活的话，可以考虑，重点关注唐家高新区。

6.江门、肇庆可无视。

02

最有潜力的板块：长三角

长三角也是国家经济的核心区域，经济总量19.5万亿元，占到全国的近1/4！

上面这幅图是以上海为龙头的长三角一体化发展的6条主廊道，不在主廊道上的，也就意味着处于沪宁杭发展非主轴上，可以一票否决！

划重点（重点很多哦）：

这6条廊道中，有5条规划了高铁，而率先建成的沪宁、沪杭廊道（上图中黄色廊道）才是长三角发展的命脉！沪、苏、杭、宁、锡5个GDP超万亿元的大城均在这2条廊道上。

蓝色的沿江廊道，是江苏省县域经济最发达的廊道（江阴、张家港、常熟、太仓百强县前十），未来几年，随着沪通铁路和南沿江高铁的开通，或有一轮补涨行情。

蓝色的沿湾廊道，是浙江省大力发展的先进制造业的重要承载地。其中杭州湾南翼的杭州江东新区、绍兴滨海新区、宁波前湾新区（包括现有的杭州湾新区）均入围了浙江省重点发展的4大新区，发展前景广阔。而杭州湾北翼的海盐、平湖，由于核电、石化、煤电等环境敏感因素，并非理想的宜居区域。

黄色（细一些）的沪湖廊道，串联起乌镇、安吉、莫干山等诸多景点。这条廊道的度假、颐养功能将愈发凸显出来，但是旅居终归是旅居，论投资回报和发展后劲，肯定不能与沪宁杭主廊道上的大城市相提并论。

蓝色的沿海廊道，包括上海浦东沿海的“三港四区”、江苏南通的洋口港、浙江宁波舟山港，多为港口仓储、造船装备和重化工业基地，投资客请自动绕行！

03

最稳健的龙头城市：北上广深

从下图可以看出，2019年房企争夺的焦点依然是一线城市。

广州、深圳土拍热就是最好的印证。广州的土地拍卖创造了新高，2月底，广州的一块商业用地，经过56轮竞价，拍卖的楼面地价达到了83256元，创造了一个非常高的纪录；深圳市6月底的土地拍卖，又创造了一个史无前例的局面，30多家发展商，竞争五块住宅用地。

划重点：

四个一线城市仍然最具吸引力。有“房票”的该出手时还是要赶快出手！

在楼市“平稳期”，一二线现在买房是很安全的。好的产品仍然继续会受到市场的追捧，房价上升的压力会非常大的，不排除在国家稳房价的精神下，个别城市还会出现更加严格的限价政策。

04

最期待崛起的：中西部七雄

中部地区是全国经济增速最快的区域之一，也是万亿GDP俱乐部的创造地之一。武汉GDP早已跻身全国十强，长沙、郑州陆续进入万亿俱乐部，合肥带着长三角的光环风驰电掣，南昌和太原在各自区域也在大展身手。

中部崛起时代，这六大省会城市，哪些值得投资呢？

这里有两个指标，一个是房地产投资依赖度，一般用房地产开发投资/GDP来衡量；另一个是土地财政依赖度，一般用卖地收入/GDP来衡量。

从房地产投资依赖度来看，在中部六大省会中，郑州依赖度最高，其次为合肥、武汉、南昌和太原，长沙最低。

郑州的房地产投资依赖度高达32.1%，而长沙仅为13.65%，这得益于长沙强大的反炒房战和堪比一线城市的楼市调控。

从土地财政依赖度来看，合肥依赖度最高，其次为太原、武汉、郑州和南昌，长沙最低。

长沙的卖地收入占一般预算收入的比例仅为60%左右，这反映出长沙作为房住不炒样板城市的价值所在。

划重点：

在中部六大城市中，郑州合肥的房地产依赖度最高，其次是武汉与太原，南昌、长沙依赖度最低。

是不是觉得漏了啥？对了，还有重庆！强二线城市中唯一不限购的重庆！

正因为重庆长期保持着天量的土地供应，房价历年来都比同级城市低一截。目前重庆房价只有1.4万/㎡，而同级别的城市，杭州房价就上到3.2万/㎡、天津2.5万/㎡、南京2.5万/㎡。

可以看出，过去这些年，重庆房价没有暴涨，2011年至2019年，8年间，这里的房价年均仅增长9.67%，相比其他城市，这真的是太低了。

但是天量供应不可能无穷无尽，而事实上，重庆也的确正在减少土地供应，根据计划，2019年-2021年这三年的土地供应面积为1866万平方米，平均下来每年只有622.23平方米。未来房价还是要上涨的。

划重点：

投资重庆，必须长期持有。土地供应在减少，但房子的存量、过去供应的土地不可能一下子消化完，所以投资重庆没问题，但必然需要长期的持有才能等到房价的明显上涨。

05

最需警惕的城市：三四线

先划重点：2019年下半年，是三四线房价的最低点。

2017年，是三四线房价上涨最疯的一年。疯到什么程度呢?

当时易居做了一个《全国50城地价房价比偏离度》，就是拿地的成本价和房价的比值，一般来说，比值在15%左右是一个合理的区间。

但统计调查的结果是，2017年中山、南通、清远、东莞、佛山、济南、北海等等比值超过100%，漳州、惠州、泉州、贵阳、烟台、汕头、泰州在50%~100%区间。

也就是说，2017年面粉的价格通通超过了面包，开发商敢拿比楼盘还要贵的价格，短期楼市催生了大量的泡沫。

通过一组数据来对比，大家就明白三四线的楼市的风险了：

最近一个很重要，大部分人都没注意到的消息是：随着2019年大部分城市棚改计划套数腰斩，截止5月份，PSL已经连续两个月暂停。这说明三四线楼市的彻底熄火。

06

结语

2019年下半年楼市会怎么走？一线、三四线，基本是路径清晰，唯有躁动的城市群、二线城市，极有可能曝出像苏州一样的黑马，毕竟年轻人都会有个叛逆期，更何况是基本面复杂的城市呢。

甚至脑洞大一点，各大房企纷纷重仓的二线城市，未来将成为房地产供应的主力，下一波楼市行情，或许会从二线城市开始？