房子投资和自住分别有不同的逻辑

我要买这套房子，虽然是要自住但得兼顾投资，或者是要买这套房子去投资，过几年再过去自住。买房既想自住又想投资，你咋不上天?其实并不是说，投资自住就一定无法兼顾，但以目前国内的情况来看，我们更提倡投资和自住分离。为什么分离？因为投资和自住分别有不同的逻辑！

1. 自住

自住要的是什么？这个是很多购房者真正把房子买到手之后才搞清楚的问题。一个好的自住产品，最大的特点是不仅符合当下自己生活需求，还符合自己的生活的隐性需求。注意，我们这里一直提到的都是生活需求，无论明面的或是隐性的。明面的需求比较容易理解，比如说什么楼层，采光，花园，装修，超市，公车等等。对于交通配套的需求，对于缩短通勤时间的需求，对于子女父母生活配套的需求，这些看起来像明性需求的东西，其实是隐形需求。

比如说，买了郊区地铁口的房子，买的时候觉得有地铁就行，而实际上入住后发现地铁通勤时间长，拥挤，停运时间早，给自己的生活带来非常大的不便。购车后公路交通因为距离原因同样非常耗时。又或者说，购房时开发商承诺配套的学校，并不能满足自己孩子所需，但因为位置的问题，周围短距离内又没有可以借读的学校等等。而你会发现，这样的房子，升值不见得会差。因为各种各样的独特的卖点利好，二手房甚至要比很多房子涨幅更为明显。

所以，自住房的逻辑应该遵循的第一点一定是便利度，这个便利度指的不仅仅是交通，还指的是自己未来子女和父母所需。归纳总结来说就是：在抛开地铁之类的限时公关交通之外，依然可以以比较低的成本比较短的时间通勤你的常用生活半径。有足够优秀的对位学校，或者在学校水平未知的情况下，可以以比较低的成本比较短的时间到达周边可替代的学校。以及父母所需的医疗和交际配套。

同时，房子要满足短期内自身所需的面积和房间数。而对于年轻人自住，特别是需要奋斗的年轻两口之家，自住的逻辑更需要清晰：不要把时间花费到通勤的路上，哪怕房子再新再好；特别是不要把因为超长线的需求放在当下，在有限的资本下尽可能的满足当下的需求。

2. 投资

投资要什么？显然，大部分人都会回答，投资回报率。

对，没错，虽然房住不炒依然是主基调，但把闲置资金投入房地产，依然是很多人的选择。既然是投资，回报率一定是最终投资成功与否的呈现。所以掌握好的投资标的和逻辑，相对于自住选房来说，就更加重要了，我们简单归纳以下几条，仅供参考：

1) 城市动能强，比如一线城市、强二线城市，而非三四线城市。

2) 片区内有足够的卖点，比如未来CBD，地铁线，政务区，自贸区等等。

3) 片区内有足够可炒作的地，如果没有地，没办法拍地王，未来只会平和上涨。

4) 片区内有足够好的学校，并且里的足够近。

5) 标的开发商比周围的开发商都要优秀。

6) 标的明显因为历史原因低于同级别城市或同级别区域，形成所谓的洼地。

以上，即使满足一半，都可以称之为优秀的投资品，同时，做出优秀的投资判断，还要注意这几个问题：

1) 不要去纠结自住是否舒服，更不要去考虑一些比如医疗之类自住才需要考虑的属性。

2) 利好足够的情况下，忽略户型之类的属性。

3) 近地铁比商业后期更能卖得上价格。

4) 刚需小区买小套，改善小区买大套，更容易出手和溢价。

5) 不要有人在哪就必须买哪的心态。

3. 投资和自住不能同时么？

我们一直讲自住和投资不一样，总是有人问投资的房子最终不也是要卖给别人住么？

其实，我们讲的可投资那些较远的项目，甚至是跨城市的房子最后仍然还是自住，或者给下一波投资客，这其中最关键其实就是时机的问题。距离远但有前景的地方投资，不是说他不具备住的条件，而是当下不具备，更不具备一家几口需要在市中心通勤上班上学的条件。而这些房子，几年之后，随着利好的发展落地，会具备一定的居住条件，会满足很多在那个片区或者那个处境下适合自住的人，或者下一波更看好的投资客户。这就回归投资逻辑问题了，那些暂时不具备住的条件特别是不具备自己住条件的房子，一定要满足我们前边讲到的升值条件。

我举几个例子：同样的价格同样的面积，相邻的两个小区，一个好口碑物业的两房，一个是差口碑物业的三房，你会选哪个？这个案例就非常典型，如果你是自住需要三房，那一定是优先选择满足近居住需求的三房，至于物业的好坏，显然来的没有房间够用来的实在。而相反，在实际后期升值上，好口碑的物业在长线的二手房交易上一定会更高一筹。而未来接手的人也一定会有不需要那么多房间的客户，这个就是比较优质的投资品。

这个世界上一定有符合你既投资又自住的产品，但真正全方面符合的产品一定是凤毛麟角。全能型物业，大多都是开发商口中的宣传语。所以，居住是居住，投资是投资，如果硬要中和在一起去考虑，大概率折中后的结果，既不会太舒适，也不会回报率特别高，因此，我们依然还是强调，投资和自住还是要分离。