房价会不会重启暴涨

2018年末至今，多个城市开始松绑此前的楼市调控政策，叠加房贷利率近期近2年来首次下滑，刚需买房人士不禁要担心:新一轮的房价上涨周期会来吗?

自2018年末菏泽打响了全国楼市松绑的第一枪，随后广州、珠海、青岛等城市纷纷跟进调整楼市调控政策，另外融360大数据研究院日前发布数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。

许多刚需买房人士担心:这会不会是2019年全国范围内的房价将进入新一轮上涨周期的征兆?

地方松以“稳”为目标

预计2019年还将有更多城市加入到楼市松绑的行列，但也符合中央经济工作会议“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的政策精神。

从中央政策和全国范围来看，中央经济工作会议继续重申“房住不炒”的调控方针不变，中央层面调控放松的可能性不大。中央的调控政策是以“稳”为主，地方政府的“松”也是以“稳”为最终目标，而且地方政府要承担“稳”的主体责任。

房贷利率下滑利好刚需但不会促涨房价

而对于房贷利率近2年首次下滑，有专家认为，这或与此前的降准有关。

此前2019年1月4日傍晚，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

“利率下调有利于降低刚需的置业成本，同时银行间的竞争也会随之加剧。交易量上暂时不会得到强力拉升，总体影响属于利好刚需偏多，市场稳定概率大。”2018年以来四次降准都没有带动楼市上涨，此次也不会带来过多影响。目前楼市政策依旧严格。投资性质资金基本离场，剩下的刚需支占据目前市场中较大的份额。市场下行趋势不会因此改变。现在还达不到宽松的环境。

房价如何才会重启涨势?

那么什么情况下，房价才会开启新一轮上涨呢?

从过去十年三轮宽松周期的楼市货币信贷和税收政策的变化看。地方政府对楼市的松绑影响十分有限，每一轮的房地产销售面积只有在中央层面政策出现实质性松动之后，才能止跌回升。

 

过去十年内，我国房地产市场曾经历过三轮宽松周期，具体包括2008年-2009年、2012年和2014年-2016年三个时间段。

每一轮的宽松周期，既有中央明确的政策精神，也有央行、财政部的货币信贷支持和税收优惠政策的落地，还有各级地方政府的土地供应、预售价格限制、购房套数限制、购房资格认定(社保缴费年限)等政策调整。

以最近一轮的宽松周期(2014-2016年)为例:

最初是2014年4月南宁打响全国调控松绑第一枪，至当年9月，全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市未取消限购。

2014年9月30日，中央层面的央行、银监会发文将首套房最低首付比例降至30%，放松“认房认贷”限制，同时启动降准、降息等宽松货币信贷政策。

2015年3月30日，五部委联合发文，将首套房最低首付比例降至20%，营业税免征年限降至2年，标志着房地产去库存的政策全面启动，2015年-2016年一、二线城市也经历了中国房地产市场最后的疯狂。

到了2016年9月末，在一二线城市加强调控政策影响下，叠加三四线城市大范围的棚改货币化安置，最近一轮的“涨价去库存”，进一步蔓延到三四五线城市。

而房价的止跌回升，也遵循着“量先价后”的一般市场规律，价格往往滞后销售面积大约3-6个月。

这一规律在2014年-2016年的宽松周期中体现得尤为明显。2014年4-9月，全国主要城市都已完成了地方性宽松政策，对限购、限价政策进行了全面松绑，但全国房地产销售面积仍在快速下滑。

但直到2015年3月这才真正点燃了全国楼市的热情，房地产销售面积当即止跌回升，房价也于三个月(5月)后开启了V型反转(参见下图)。

综上所述，在当前中央政策大基调没有出现实质性宽松背景下，仅仅依靠地方政府的楼市松绑政策，不足以启动新一轮的房价上涨周期，2019年全国楼市维持低迷的可能性较大。

对于普通购房者房地产投资相关业务人群，需要密切关注全国范围内的首套房和二套房首付比例、金融机构对首套房的认定标准、购房的税收优惠等关键政策信号的变化。只有这些指标发出宽松的信号，才能成为房地产止跌回升的先决条件。

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