婚前父母出资买房，如何预防子女离婚房产纠葛？

随着房价的不断飙升，房产越来越值钱，普通家庭想在城市买套房也实在不容易，即使这样，很多父母还是愿意花掉大半生积蓄，去为子女买婚房，真是可怜天下父母心！但是，在高离婚率的大环境下，很多父母也都会担心子女因离婚而引起财产损失，为了避免后期有意想不到的麻烦，从家庭资产传承的角度出发，父母在为子女婚前买房时，应注意以下几方面：

父母在子女婚前为其全款买房

根据婚姻法司法解释(三)第七条： 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。这里的出资是全款还是部分？法条没有明确。

如果子女结婚前父母通过银行转账的方式，直接把购房款，还有买房子涉及到的期税、手续费等，都直接付给相关的部门。并且协助子女，在结婚前就取得产权证，那这种情况在结婚后就比较纯粹了，房产可以完全认定为是子女的个人房产，并且房产的增值部分也为个人财产，而非夫妻共有财产。

这是最简单的一种情况，也建议父母家境比较富裕，手头资金比较松动的，可以考虑为子女婚前全款买房，并做好各种证据保留。

父母通过按揭贷款为子女买房

父母用按揭贷款方式为子女买房，分两种情况。一种是婚前首付由父母出，婚后银行按揭还贷也由父母还，婚前首付直接由父母打入开发商的账户，婚后由父母的账户直接打入银行按揭还款的账户。这种情况下，这套房子就属于夫妻一方的个人财产。

另外一种情况是，父母婚前首付，婚后夫妻还贷，这也是中国的婚嫁习俗中最常见的方式。按照现在的《婚姻法》的司法解释，如果夫妻中的一方采取婚前付首付，婚后按揭的方式来买房，即使这套房未来持续多年都是夫妻按揭还款，那么这套房产在离婚的时候，也算作是出首付一方的婚前个人财产。

很多人弄不明白，究竟为什么会这样。因为在《物权法》和《婚姻法》里，房产所有权和向银行借款是两码事儿。夫妻中的一方在结婚前付首付款，买房的时候是他跟开发商签房屋买卖合同，同时他又要跟银行签一份不动产抵押借款合同，这是两个法律关系。

但是婚后夫妻共同还贷的部分，应当拿出一半来取折价补偿给对方，这种折价补偿既包括本金的补偿，也包括还银行利息的补偿，以及房产升值部分的补偿。

分期付款买二手房

二手房市场在中国房产市场中也有很大的市场，不少父母在子女结婚前，看中了某个二手房，想帮孩子买过来重新装修，当作新房。然后跟卖方约定的付款方式，如果存在分几次付清的方式，比如婚前付一期，婚后付一期，隔段时间再付一期，这就会涉及到婚前和婚后都要付款的情形，这样的情况下，需要父母做好以下事情：

父母在子女结婚前和结婚后的付款必须做好银行账户隔离。所谓的银行账户隔离，就是不要从父母的银行账户转入子女的银行账户，再从子女的银行账户转入卖方的账户。而是父母直接款项转到卖方的账户中。这样资金的线索和脉络就清晰，不会出现因先转到子女账户中，而导致跟子女的婚后夫妻共同存款难以分清的情况。

但仅仅这样做还不行，因为这样还不能说清父母替子女付的这笔钱，究竟是做什么用的，这就需要父母与子女签订一份单方赠与协议，说明购房款是赠给子女的，与其配偶没有关系。这一份协议可以找两个无利害关系人做见证人，也可以到公证处公证，并不需要配偶到场。

父母借子女名义买房

目前中国很多一二线城市中，都出台了房屋限购令，以家庭为单位购房的，一个家庭往往最多不能超过两套。因此，有的父母为了取得买房的名额，会借用已经在念高中或者大学的子女的身份证，以子女的名义来买房。当然很大部分原因也是考虑到今后子女成家，这套房还可以用作他们的新房。

以这种方式购房，合同上买方的名字都是子女的名字，只不过购房的款项，都是父母从自己的银行账户中打款过来的。当子女长大成人后，这种购房方式就会有一种隐患，父母会担心子女隐瞒自己，把他们配偶的名字加到房产证上，或者把房子拿出去借款抵押、出租、出售。

为了防止这样的情况发生，可以通过以下方法进行风险防范，其中一种是父母跟子女签订房产代持协议，声明自己是借子女的名义来买房，今后在合适的时机才会把这套房赠与给子女。这个代持协议在法律上不一定有效，因为代持还分有效代持和无效代持，为了规避法律政策所做的代持是无效的。但它至少能从本质上证明，父母当时买这房的本意是自己购买，而不是替子女购买。

另外一种方法是以子女名义买房时，多加一个房屋共有产权人， 这个人可以是父母本人，也可以是其他亲朋戚友。这种做法有什么好处呢？最大的好处就是：父母可以实现对房产的控制权，子女想私下将房子抵押借款、出租、出售、转卖的可能性不大，因为这种情况下，无论是签合同、变更产权登记，都必须有另一位产权人到场签字，也是为了防止孩子日后把配偶的名字加上，起到一个控制作用。

谁不曾有过“执子之手，与子偕老”的海誓山盟，但是，从王宝强离婚到李小璐事件，再到今年初张丹峰、许志安等明星频传出轨，大家在惊呼大跌眼镜的同时更应该意识到，现代婚姻很多时候都不是戏曲里唱到的那般“则为你如花美眷，似水流年”，在婚姻中未雨绸缪还是很有必要。因此，父母在为子女买房时多一些规划和防范意识，也可使子女在婚姻遭遇变故时离开得更潇洒些。

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