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分享文章:棚改刺激下的家乡楼市“拆迁改变命运”

时间:2019-04-14 12:55:12  来源: 单县房产网  浏览: 3691 次   评论:0

本文章写作于2019年2月19日
以地产从业者观看棚户区拆迁
深有感触 特此分享
距离过年还有十多天,在山东德州老家工作的表弟就频繁给我打电话,问什么时候回家。我知道他是想等我回家后问问什么时候买房合适。老家赶上棚改拆迁,表弟家拆迁后一共分了4套房子,叔叔住一套,他住一套,还有两套准备卖掉,去城里买个房。

以前在城里买房对我们村子里的人来说,是绝对的奢侈,很多人耗费数十年积蓄才能凑得起一个小二居的首付。记得小时候,谁家在城里买个房,那是至高无上的荣耀。而现在,因为棚改,很多人轻而易举地实现了这样的梦想。我们村一百余户人家,最多的分得12套房,平均每户3套房。

图:农村拆迁现场

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2018年德州计划改造棚户区共计82个项目61161套住房,其中2017年提前开工的19006套。而2018年德州的新房销售面积815.56万平方米,同比增长14.4%。商品住宅销售面积728.64万平方米,同比增长18.5%,如果按照平均每套房100平米来算,大概是7.3万套房子,棚改计划占比销售的83%。可以肯定地说,2016年兴起的棚改不只是去库存,更是彻底改变了三四线的发展轨迹。

前天和高中同学聚餐,叙完当年的同学情之后,我调侃他们,咱大德州最近发展相当迅速啊,一个四线城市,感觉都快赶上北京的四环了,高楼林立,小区一个接一个,而且看上去还很高端,容积率、绿化率、物业管理和周边生活配套都相当有范。

图:从家里看出去,遍地都是新盖好的楼和施工项目

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同学苦笑着说:以前我还比较建议你在北京混不下去的话,可以回家,但现在你可能回不起了。表面上看,成立了几年的开发区修建的很好,但真正盈利的企业没有几个。而高铁站修在距离城区几十公里外的地方,周围什么配套都没有,城区开车过去要1个多小时,因为位置偏僻,年初刚开盘的时候4000不到,无人问津,现在均价7000多,还要抢。整个城市沉浸在买房的氛围里面,实体经济发展凋敝。讽刺的是,我从北京坐高铁回德州,也是一个小时。

赶忙查了一下数据,结果令我大吃一惊。德州市2018年商品房销售额482.44亿元,增长47.1%,其中,住宅销售额434.53亿元,增长52.8%。而2018年德州GDP为3308亿元,同比增长6.7%。52.8%对比6.7%,房地产市场绝对是疯了。

6个同学里面,还有1个同学没买上房。房价上涨后,收入并没有相应提高,而2018年买房的那些人,要么就是本来就准备了积蓄想买大三居,结果没来得及迅速上车,但还能勉强换成小二居;要么就是像我弟弟那样的拆迁户,有一笔意外之财。

表面看,德州的销售市场喜人,房价上涨很快,但越涨人们的购房热情越高,于是那位没有买房的同学抱怨,到底哪里冒出来那么多有钱人。我把弟弟的故事讲给他听,他沉默不语。其实我还有个更残酷的故事没讲,北京大兴第二国际机场修建的时候,一个朋友的舅舅拆迁分了21套房,小姨分了13套。

改革开放改变中国用了40年,而棚改只用了1年就让德州的房价飞了起来。

德州所在的山东省也是棚改大户,已连续四年棚改总量位居全国第一。

2018年山东省棚户区改造计划开工84.33万套,基本建成23.72万套,并将通过加快公租房竣工分配等完善住房保障市场。2018年全国棚改计划量为580万套,山东占比为14.5%左右。

这其中,尤以菏泽最为知名。菏泽原本是个默默无名的四线城市,在山东的经济水平也不高,2017年排名倒数第五,总量仅1356亿元。不过,2018年12月中旬,一则率先取消限购的政策,让它一夜爆红,也让外界看到了这个城市的棚改成绩,其2016年、2017年、2018年棚改规模连续三年位居全国设区市首位,被媒体戏称为“拆迁第一市”。菏泽的棚改经验成为各地效仿的榜样。

“我市创造的‘菏泽棚改速度’得到了各级各部门的广泛认可,全省棚户区改造工作现场会连续两年在我市召开,省内外50多个城市先后到我市考察学习棚改经验,广西壮族自治区专门邀请我市作了棚改经验介绍,菏泽的知名度、美誉度有了明显提高。”菏泽市住建局局长吴修印说。

不过,与此同时,菏泽当地的房价迅速蹿升。数据显示,2015年菏泽棚改加速之前均价为5000元/平米,2018年均价达到8000元/平米,3年时间涨幅超60%。货币化棚改无疑是最大的推手。

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高房价之下,三四线的上班族成为最大的受害者。山东的三四线有个三好女婿标准:医生、教师、公务员。而现在尴尬的是,买不起房的也是这三类人。

一年内销售额增长52%,德州这种过度急功近利的棚改现象令人担心,这明显属于需求透支,后期如果没有相应的经济支撑,经济下行在所难免。而房价如果没有居民消费上涨支撑,长期横盘也是大概率事件。

棚改大旗一挥,数以万计的房子崛地而起,房价应声上涨。2019年德州的棚改计划还未出炉,但已经出炉的几个省市状况堪忧,很多省份计划被拦腰斩。我们村一期拆迁结束后,赶上棚改货币化改革,开发商几乎没有什么利润,二期很自然就被搁置了。

棚改对资金来源的依赖性极其严重,如房企融资情况一样,2016年融资环境放松,企业纷纷无节制的贷款,导致2018年开始进入偿债高峰期,调控超预期,市场下行较为严重,大型房企纷纷打鸡血缩编制,小型房企在寒冬面前瑟瑟发抖,能不能熬过尚是一个未知数。

棚改亦如此。2018年下半年棚改货币化改革,失去资金支持又没有自身支柱产业的三四线,拿什么去满足老百姓对于住房的渴望,尤其是之前大刀阔斧地拆迁,已经给他们内心留下深深的印象。子曰:不患寡而患不均。同一个村子的拆迁如果标准不一,二期推行下去的可能性几乎为零。

2018年销量暴涨,去库存效果显著,却是建立在大量的棚改基础之上,而棚改结束后呢,又将会有大量的库存产生。用棚改货币化刺激去库存,简单粗暴,但带来的负面效应也不少,一旦楼市生变,很可能会成为受害者。

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