买房那些事儿 史上最全买房小百科

   面对售楼人员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解？因此，在去售楼处实地看房前，掌握一些基础的房地产知识、术语，这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得您是毫无购房经验的菜鸟。

　　商品房的种类繁多，根据设计特点主要分为普通住宅、公寓、别墅等，根据建筑形式可分为板楼、塔楼、板塔结合等，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、“两限”房等等。

　　(1)根据设计特点

　　普通住宅：各地标准不一样。北京的普通住宅需要满足三个条件，即容积率1.0以上，面积140平方米以下，实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

　　公寓式住宅：大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于酒店之内。

　　Townhouse:也叫联排别墅，“有天、有地、有独立的庭院，还有专用车位或车库”，因此也被称为“‘四有’人才”，由几幢三层以下的低层住宅并联而成。Townhouse在形式上比较接近3—4层的低层住宅与别墅。与低层住宅的区别是：Townhouse在一个垂直层面只有一户，而低层住宅在一个垂直层面有多户，且在同一单元的同一层有2～3户不等；另外，每户都有私家花园，而低层住宅只有首层住户才可能有私家花园。与别墅的区别是：Townhouse不是独立成栋，而是由多套住宅并联在一起。

　　花园洋房：一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，户外小区也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

　　小独栋：别墅市场细分出来的一种产品类型，它介于严格意义上的别墅和Townhouse之间，独立式住宅，建筑面积通常在300平方米以下，不超过400平方米，不是很贵的价位，相比普通商品房配套设施更齐全、更讲究格局。

　　复式住宅：由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。它在概念上是一层，其目的是提高住宅空间利用率。

　　跃层住宅：由上、下两层楼面，卧室，起居室，客厅，卫生间，厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

　　错层住宅：多层面梯级跃升式住宅，指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上，有“压缩了的复式”之称。

　　Loft:原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”，其最直观的特点就是5.5米左右甚至更高的挑高，以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是，Loft就是一个大房子，在这个空荡荡的空间里，购房者可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。

　　(2)根据建筑形式

　　板楼：户型是南北或东西通透，户型一般比较狭长，每层住户较少，一般就只两户，总层数一般较少。

　　塔楼：一般是指高层建筑，户型不能南北或东西通透，户型一般比较方正，塔楼每层的住户多为6户以上。塔楼平面图的特点是，一般多于4户共同围绕或者环绕一个单元通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。

　　板塔结合：顾名思义，即“板中有塔，塔中有板”。

　　(3)根据楼层高度

　　低层：低层房屋是指高度不超过10米的建筑物，一般是1～3层建筑物，如平房、别墅等。

　　多层：多层房屋指高于10米且不超过24米的建筑物。多层房屋一般为4—8层。

　　小高层：一般把8～12层或13层的建筑称为“小高层”。

　　高层：14层及以上的建筑。

　　(4)根据是否享受政策优惠

　　商品房：由房地产开发企业开发建设并出售的房屋，不享受政策优惠。

　　经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，不完全具备产权，可根据当地相关政策进行二手房交易；供应对象为低收入住房困难家庭。

　　限价房：可简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房，但可自由进行二手房交易；供应对象为中低等收入家庭。

　　小贴士

　　对于购房者，要弄清楚复式、跃层、错层的面积计算方法：

　　跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积之和；复式住宅的面积计算方法与跃层住宅一样。

　　错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。所谓平面式是相对错层、复式的提法，即住宅的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，也就是我们最常见的住宅。

　　双拼：两幢别墅在一起，即隔壁。其特点是：独门独院，三面采光，有庭院也有阁楼。

　　叠拼：由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每套户型叠上有露台或叠下有花园。